מיסוי קבוצות רכישה 

מיסוי קבוצות רכישה:

בשל עליית מחירי הדירות ובמטרה למנוע בועת נדל"ן, החליטה הממשלה על מספר צעדים על מנת לבלום את עליית מחירי הדיור והגדלת היצע הדירות למגורים. יחד עם זאת, תיקון מס’ 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הכולל מספר תיקונים בהקשר של קבוצות רכישה:

1.    הגדרת קבוצת רכישה: סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "קבוצת רכישה": כ"קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן  ובלבד שהרוכשים מחויבים למסגרת חוזית : (1) נכס שאינו דירת מגורים; (2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים". היסוד החשוב לעניין הגדרת "הגורם המארגן" הוא: מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, והכל בתמורה (לרבות בשווה כסף).

   בהצעת חוק ההסדרים הוצע לראות בקבוצה של עשרה רוכשים או יותר אשר רוכשת זכות במקרקעין לשם בנייה על הקרקע כקבוצת רכישה, אולם בנוסח החוק הסופי נוסח זה לא הוכנס. לפיכך, מספר החברים בקבוצה לא יהווה עוד גורם מכריע לסיווגה כקבוצת רכישה, אלה  עובדת קיום גורם מארגן המקבל תמורה.  

2.   מס רכישה במסגרת קבוצת רכישה: סעיף 9 (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים. כלומר, תשלום מס הרכישה יהיה לפי שווי נכס כשהוא במצב מוגמר (בנוי), וזאת גם עם בשלב קניית הנכס טרם בשלו התנאים להתחלת בנייה ויתכן ורק בעוד כמה שנים יוכלו הרוכשים ליהנות מנכס מוגמר.

3.    הוספת תשלום מע"מ: סעיף 16 (א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: במכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, יש להמציא אישור מע?מ, שהמס המגיע לפי חוק מע?מ בשל המכירה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו במועדו. בעקבות תיקון זה יצא תיקון מס' 40 לחוק מס ערך מוסף (חוק מע"מ): מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תסווג כעסקת אקראי החייבת במע"מ. התיקון גם קובע, כי חבות המס חלה על מוכר הזכות!! . לפיכך, נדרשת זהירות כפולה ומכופלת בעת מכירת קרקע לאדם הנחזה להיות אדם פרטי אשר יתכן והינו נאמן/מארגן אשר מאחוריו קבוצת רוכשים ובעקבותיו גם חבות במע"מ.